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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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发布时间:02:56:29

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直击权健千人直销大会:2000人会场爆满 层级严密 束昱辉缺席

    凤凰网财经启阳路4号出品 文|杨越欣 编|彭彬

      培训现场

      12月25日,一篇名为《百亿保健帝国权健和它阴影下的中国家庭》的文章刷屏朋友圈,文中提及一位女童周洋,曾在北京儿童医院治疗,在经历几次极为痛苦的手术后,肿瘤标志物一度接近正常水平,北京儿童医院的医生建议继续化疗。而此后权健公司介入,家长不忍心让女儿痛苦,让其吃了两个多月权健公司的「抗癌」产品,结果女儿病情恶化,最终死亡,权健却对外宣传其已重获新生。

      12月26日,凤凰网财经启阳路4号前往权健天津总部探访,发现公司人潮汹涌,两千余人会场爆满。整个培训现场等级体系严明,皇冠会员坐在中间,普通会员坐在两边,还有专门人员维秩序。不过,权健董事长束昱辉未出席。

      权健 “培训老师”对启阳路4号表示,公司董事长束昱辉曾是阿里公司操盘手,是中国电商的创始人。目前权健业绩已经超过阿里,并且已经上市,但具体股票名称说不清楚。

      启阳路4号根据权健官方公布的束昱辉简历,未发现束昱辉曾有在阿里工作经历。

      权健公开资料显示,束昱辉,1968年6月生,江苏盐城人,现户籍为天津市武清区,清华大学工商管理硕士。对此,有媒体曾向清华大学求证,清华大学进行了否认。

      启阳路4号在A股、港股以及美股,未能查到权健上市信息,而根据仓位在线信息,江苏权健曾经投资过A股公司丰东股份(002530,股吧)和金财互联。

      启阳路4号注意到,权健会员非常踊跃,一大早即有大量会员在权健总部排起了长队。

      中午十二时许,公司启动下午场培训,会员非常踊跃,拥挤进入场内。

    

    

    

    

    

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    图注:学员拥入下午培训现场

    

      不过,权健培训防范突然收紧,工作人员发布紧急通知,要求所有人员必须穿工装,将其他人员直接清退。但未说明紧急通知原因。

      公司清人

      而在权健公司门口,不时有车辆进去,和昨晚相比,多了两个维持治安的工作人员。

      启阳路4号获得的权健内部杂志显示,公司对销售人员采取层级制管理。

    

    

    

    

    

      启阳路4号获取的权健杂志背面,介绍了权健公司销售的徽章体系,初级为纪念版徽章,初级经理、中级经理和高级经理,分别为1-3钻。再之上是钻石经理,四钻。在其上还有皇冠经理、皇冠大使两个级别,每个级别都有相应的货款提成。

      启阳路4号获取的一份资料还显示,权健内部有品牌推广奖、培育奖、福利奖、合作奖等多种奖励方式。其中合作奖中,推广人可享受下属第二、五、八层推广奖的10%。这即是央视曝光中“上提一层,下提二五八层”的来源。

      权健公司是否合规?中国资深反传销人士李旭在接受凤凰网财经启阳路4号采访时表示,根据国务院发布直销管理条例,直销企业从事直销活动,必须在拟从事直销活动的省、自治区、直辖市设立负责该行政区域内直销业务的分支机构(以下简称分支机构),而权健的产品销售,超过了其规定的地域范围。

 &农历五月十三_天气·资讯网nbsp;    据李旭介绍,《中华人民共和国反传销法》第七条规定,下列行为,属于传销行为:组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员发展其他人员加入,对发展的人员以其直接或者间接滚动发展的人员数量为依据计算和给付报酬(包括物质奖励和其他经济利益,下同),牟取非法利益的;组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用,取得加入或者发展其他人员加入的资格,牟取非法利益的;组织者或者经营者通过发展人员,要求被发展人员发展其他人员加入,形成上下线关系,并以下线的销售业绩为依据计算和给付上线报酬,牟取非法利益的。

      “从权健模式以及运作方式来看,权健的模式类传销。”李旭表示。

   老庙黄金价格查询_鸭蛋怎么腌网   启阳路4号采访获悉,这些会员来自山东某地,参加的是权健尚德体系,将参加权健公司的培训课程。当日,权健还组织这些会员参观权健总部。

    

&n学雷锋图片_泉城广场音乐喷泉网bsp;   

    

    

    

    

    会员需凭证进入

    

    

    

    

    

   &设计费标准_鱼肝油网nbsp;这一批会员属于尚德体系

    

    

    

    

    

   &nbcherishing_宠物用品展网sp;会员乘坐的大巴车

    

      在现场,权健工作人员还向会员展示了多款权健产品。

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

      图为权健产品

    

      据介绍,权健培训老师,根据衣服区分级别。橘色衣服是皇冠级别,绿色衣服级别更高。

    

    

    

    

    

    

      图为培训老师

    

      权健 “培训老师”对启阳路4号表示,束昱辉曾是阿里公司操盘手,是中国电商的创始人。

      “老师”还宣称,权健业绩已经超过阿里,并且已经上市,但是具体股票名称说不清楚。

      启阳路4号注意到,现场有会员所穿鞋垫,是曾被央视曝光的骨正基产品。

    

    

    

    

    

    

    会员展示的骨正基产品

    

      启阳路4号注意到,早在2014年,央视就曾曝光过权健旗下的明星产品“骨正基鞋垫”“负离子磁卫生巾”等涉嫌虚假宣传。报道中,权健的经销商甚至宣称,鞋垫可以治疗心脏病,卫生巾能治疗男性的前列腺炎。

      据媒体报道,权健以火疗起家,以所谓的独家专利将招牌火疗吹的神乎其神,看药效上说,似乎可以包治百病。启阳路4号探访发现,权健公司总部周围遍布火疗周边产品。

    

    

    

    

    

    

    权健总部周边店

    

      启阳路4号探访发现,权健公司总部周围遍布火疗周边产品。

      岁末将至,为了净化资本市场,提高投资者维权意识,保护投资者权益,凤凰网财经启阳路4号启动“黑加仑奖|2018年十大违规A股公司评选”。

      本次候选企业,均为2018年(截止2018年12月17日)公司本身和控股参股公司被处罚金额在100万(含100万)以上的上市公司,共有41家公司入围。

    

    

    

    

      截止12月17日,A股上市公司及旗下子公司公开处罚总金额百万以上(包括百万)榜单,统计制图:启阳路4号。数据来源:万得

     

   &香港卓悦网_锋芒毕露是什么意思网nbsp;

      

    

     (责任编辑:娄在霞 HN151)

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